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八、 贷款大虾
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| 1. 贷款购房应考虑哪些因素？ |
| 2. 住房公积金储存余额是否可以用于支付购房首期款？ |
| 3. 夫妻双方可分别办理住房公积金贷款吗？ |
| 4. 上海市个人抵押住房综合保险较以往购房保险有什么变化？ |
| 5. 如何办理二手房公积金贷款手续？ |
| 6. 如何计算每月还款金额？ |
| 7. 有几种还款方式，如何理解？ |
| 8. 如何计算个人住房贷款利息？ |
| 答： | 首先对现家庭经济实力作综合评估，依此确定购房的首期付款金额和比例；对家庭未来的收入和支出作合理的预期；学会计算自己的还款能力；选择组合贷款时尽可能多的使用公积金贷款。因为公积金贷款的利率比商业贷款的利率要低；首期付款不要将可用资金全部投入，要考虑到室内装潢和家具添置问题。 |
| 答： | 根据1999年10月公布实施的《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法》（沪府发（1999）27号）及其实施细则《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法实施细则》（沪房委会（99）第8号），贷款申请人或者共同贷款申请人不能用其住房公积金帐户的储存余额全部或者部分支付首期购房款。贷款以后，在规定的时间，职工可以提取其住房公积金帐户中的储存余额冲抵贷款本息（简称"冲还贷"）。 |
| 答： | 根据市公积金管理中心个人住房贷款政策规定，夫妻双方贷款买房，如果使用其中一方的住房公积金办理贷款，另一方的住房公积金不能再次用于办理住房公积金个人购房贷款，如果所借公积金贷款已全部还清，则可再次办理。 |
| 答： | 按2001年9月10日颁布的上海市个人抵押住房综合保险条款规定，主要有以下修改： 1） 上海个人抵押住房综合保险责任在以往财产损失保险责任的基础上，增加了还贷保证保险责任，即被保险人在保险期限内因遭受意外伤害事故所致死亡或伤残而丧失全部或部分还贷能力，从而造成连续三个月未履行或未完全履行还贷责任时，将由保险人按一定偿付比例承担借款余额的全部或部分还贷责任。 2） 条款明确规定投保人应在签定保险合同时一次性缴清全部保险费。保险费将按借款额乘以不同借款年限比照相应收费标准收取。 3） 保险合同解除时，保险人应向被保险人退还相应的保险费（扣除5%退保手续费），具体计算公式如下： 应退保险费=实缴保险费－借款额×实际承保期限相对的应收费标准 实退保险费=应退保险费×（1－5%） 4） 实施新条款之日，即是已售有效老保单享有新条款还贷保证保险责任的自动扩展之时。但各保险公司均不接受已售有效老保单以任何新老条款变更或费率差异为由的退保业务。 |
| 答： | 操作流程： | 1.咨询 → 2.申请受理 → 3.公司审批 → 4.办理抵押登记 → 5.通知银行放款 → 6.银行放款至公司帐户 → 7.公司划款至个人 → 8.借款人按月还款 → 9.还清贷款，注销抵押登记 | ||
| 提供的资料： | A.卖方提供： | · 身份证原件及复印件 · 产证原件及复印件 · 婚姻证明 · 供贷款资金划入的帐号和户名 |
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| B.买方提供： | · 买方、配偶、产权共有人、共同借款人身份证、户口簿原件及复印件。 · 借款申请人、配偶、共同借款人公积金帐号 · 婚姻证明 · 买卖合同2本 · 中介机构或卖方出具的收到30%以上房款的收据评估报告 · 若已做产权过户的，需出示收件收据、个人房屋出售发票、契税完税凭证原件及复印件 |
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| 答： | 在申请贷款之前一定要清楚了解所申请的贷款金额和期限所对应的每月偿还金额。可以通过"每万元还款表"查询。例如欲申请个人住房商业性贷款10年期10万元，并采用等额本息法，根据"等额本息还款法万元还本息金额"表，对应10年期每万元贷款月还款额为101.4829，则10万元每月还款额=10万元×101.4829，即1014.829元。 |
| 答： | 一般有三种还款方式：一次还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法。其中一次还本付息法主要用于贷款期限为一年（或一年以下）的个人住房贷款，即借款人在贷款到期日前一次性还清贷款本息，利随本清。对于一年期以上的个人住房贷款则有等额本息还款法和等额本金还款法两种。
等额本息还款法和等额本金还款法均采取利随本清的原则，随着剩余本金逐月减少，利息也将逐月递减。等额本息还款法每月以相等的额度偿还贷款本息，由于每月还款额中利息部分逐月递减，相应本金部分逐月递增；等额本金还款法每月以相等的额度偿还贷款本金，由于贷款利息随本金逐月递减，每月还款额亦将逐月递减。 由于"等额本金还款法"较"等额本息还款法"而言同期较多地归还贷款本金，因此以后各期确定贷款利息时作为计算利息的基数变小，所归还总利息较少。对于目前经济收入状况较好，可优先考虑选择这种分期还款额逐月递减的还款方式。 |
| 答： | 在计算个人住房贷款利息时，一般会采用到两种计息方式：按月计息和按日计息。按月计息是指在计算贷款利息时，根据个人住房贷款还款当月月初贷款余额（剩余本金），计算整月的应计利息。这样，在还款期内任何一天还款，其还款额均相等，即为整月的利息。按日计息是指在计算贷款利息时，根据贷款余额，按实际占用天数计算应计利息，在结息日或结清时才结计出应计利息。实行按日计算时，借款人在不同日期还款其还息额是不相同的。 由于两种计息方式的付息情况不同，借款人有必要在还款前了解贷款银行所采用的计息方式。一般来说，放款当月和还款最后一期或者提前结清时是根据实际占用天数按日计息的，而在贷款执行中间一般实行按月计息方式。 |