沪公积金管委会〔2016〕14号

 

  第一章  总则

  第一条 为规范本市住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务活动,根据《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》(建金[2009]160号)、《利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理办法》(建金[2010]101号)、《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》(GB/T50626-2010)等规定,结合本市实际情况,制定本办法。

  第二条 本办法适用于经国家有关部门批准的本市利用住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务活动。

  第三条 本办法所称项目是指纳入本市保障性住房建设计划的建设项目,主要包括共有产权保障房(经济适用住房)、城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房等。

  本办法所称项目贷款是指上海市公积金管理中心(以下简称市公积金中心)委托商业银行利用住房公积金结余资金向借款人发放的,专项用于本市保障性住房建设的贷款。

  第四条 项目贷款应专款专用,严禁用于商品住房开发或城市基础设施建设等其他用途。

  第五条 上海市住房公积金管理委员会(以下简称市公积金管委会)、市公积金中心、受委托办理项目贷款有关业务的商业银行(以下简称受委托银行)、借款人应严格履行各自职责,参与项目贷款业务相关活动。

  第六条 项目贷款业务活动应符合现行国家有关标准,本办法与国家有关标准不一致的,以国家有关标准为准。

  第二章  责任主体及职责

  第七条 市公积金管委会负责审议项目贷款,履行下列职责:

  (一)审议并确定项目贷款受委托银行和项目贷款年度计划;

  (二)审议贷款项目、贷款额度、项目评审报告和抵押评审报告;

  (三)审议项目贷款年度计划执行情况等。

  第八条 市公积金中心负责项目贷款的管理和运作,履行下列职责:

  (一)调查评审借款人、贷款项目、抵押物等情况,确保相关材料的真实、可靠,形成《项目评审报告》和《抵押评审报告》;

  (二)拟定受委托银行,编制项目贷款计划,拟定贷款项目及贷款额度;

  (三)开立委托贷款账户,发放和回收贷款资金;

  (四)全程封闭管理、监督相关资金和抵押物;

  (五)进行贷后检查,形成检查报告;

  (六)管理相关档案;

  (七)其他与项目贷款有关的工作。

  第九条 受委托银行负责项目贷款业务的办理,履行下列职责:

  (一)为市公积金中心、借款人开立账户;

  (二)办理贷款发放、资金支付、本息回收、计息结息、查询对账等工作;

  (三)按委托要求协助做好其他与项目贷款有关的工作。

  第十条 借款人应履行下列职责:

  (一)按要求提供真实、准确、完整、有效的有关资料;

  (二)保证项目贷款相关建设工程合法、合规,自筹的项目资金足额、及时到位;

  (三)提供项目贷款的抵押物和保证人,配合办理有关手续;

  (四)配合做好相关评审、检查、监督等工作;

  (五)按约定使用贷款并归还贷款本息,承担相关费用;

  (六)按约定将有关资金纳入资金监管账户;

  (七)其他与项目贷款有关的工作。

  第三章  项目贷款年度计划与贷款项目

  第十一条 项目贷款规模应纳入市公积金中心年度住房公积金归集使用计划。

  市公积金中心应优先保证缴存职工提取和个人住房贷款,留足备付准备金后,可将不超过百分之五十的住房公积金结余资金用于发放项目贷款。

  第十二条 市公积金中心应根据本市保障性住房建设计划,拟定贷款项目及贷款额度,提交市公积金管委会审议、市人民政府审批,并由市人民政府报住房和城乡建设部(以下简称住建部)、财政部和中国人民银行核定。

  第四章  借款条件、贷款额度、贷款期限、贷款利率

  第十三条 共有产权保障房(经济适用住房)和城市棚户区改造项目安置用房建设项目贷款的借款人,是政府非营利性的专门机构或通过招标确定的房地产开发企业。政府投资的公共租赁住房建设项目贷款的借款人,是政府非营利性的专门机构。

  第十四条 借款人应符合下列条件:

  (一)已取得贷款证(卡),经营及信用状况良好;

  (二)产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好,核心管理人员素质较高;

  (三)房地产开发企业作为借款人的,应具备相应的房地产开发资质,实收资本不低于人民币1000万元;

  (四)项目资本金不低于项目总投资的百分之二十;

  (五)具备按期偿还贷款能力;

  (六)市公积金中心认为应具备的其他条件。

  第十五条 贷款项目应符合下列条件:

  (一)已列入本市保障性住房年度建设计划和土地供应计划;

  (二)项目评审之前取得《建设用地规划许可证》和政府有关部门出具的同意发放《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的承诺函。发放贷款之前取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》;

  (三)选址合理,配套齐全,生活条件便利,建设标准符合国家和本市有关政策规定;

  (四)住房供应或租赁对象符合国家及本市有关政策规定;

  (五)还贷资金来源可靠;

  (六)市公积金中心认为应具备的其他条件。

  第十六条 项目贷款应以在建项目、不动产或土地使用权足额抵押,抵押率不高于百分之八十,不得重复抵押。

  第十七条 项目贷款在确定贷款抵押物的基础上,应再实施保证担保,由符合要求的保证人提供保证。

  第十八条 项目贷款的最高额度不得超过贷款项目总投资的百分之八十。

  第十九条 共有产权保障房(经济适用住房)和城市棚户区改造项目安置用房建设项目的贷款期限不超过3年。政府投资的公共租赁住房建设项目的贷款期限不超过10年。

  第二十条 项目贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。

  第五章  贷款程序

  第二十一条 市公积金中心根据结余资金状况以及本市保障性住房建设计划对贷款项目进行初选。

  第二十二条 在贷款项目初选范围内的借款申请人向市公积金中心提出贷款申请,市公积金中心进行调查评价,形成《项目评审报告》和《抵押评审报告》。

  第二十三条 市公积金中心成立项目贷款评审委员会(以下简称贷审会),对《项目评审报告》和《抵押评审报告》进行评审。市公积金中心将贷审会评审通过的《项目评审报告》和《抵押评审报告》提交市公积金管委会审议。

  第二十四条 项目贷款相关各方签订以下合同:

  (一)市公积金中心与受委托银行签订委托协议;

  (二)市公积金中心、受委托银行与借款人签订借款合同;

  (三)抵押权人与抵押人签订抵押合同;

  (四)市公积金中心、受委托银行与借款人签订资金封闭管理协议;

  (五)市公积金中心与第三方保证人签订保证合同。

  第二十五条 抵押权人和抵押人应到抵押登记机构办理抵押登记手续。

  第二十六条 贷款具备发放条件的,市公积金中心应根据项目建设进度拨付贷款资金并通知受委托银行发放贷款,受委托银行应及时将贷款资金划拨至资金监管账户。

  第二十七条 借款人应根据贷款项目建设进度申请支用资金监管账户中的资金。

  支用申请经受委托银行审查、市公积金中心同意后,由市公积金中心通知受委托银行办理支付手续。

  第二十八条 贷款自受委托银行将贷款资金划入资金监管账户之日起计息,借款人应按合同约定及时偿还贷款利息。

  贷款期间,借款人可按合同约定偿还贷款本金。贷款到期日,借款人应还清剩余贷款本息。

  贷款期间,贷款资金、项目销售收入、租金收入、其他还款资金等与贷款项目相关的所有流入资金应全部存入资金监管账户,并按规定使用。

  第二十九条 受委托银行应于合同约定的还息日从资金监管账户中划扣当期应还利息,并按照约定还款方式为借款人办理还本手续。

  第三十条 市公积金中心应对资金进行全程封闭管理,监管资金的流入和流出。

  第六章  贷后管理

  第三十一条 抵押权人与抵押人应按抵押合同约定,妥善管理抵押物。项目贷款还清后,抵押权人和抵押人应办理抵押物的抵押登记注销手续。

  第三十二条 项目贷款还款发生逾期的,市公积金中心应积极催收。

  第三十三条 市公积金中心应建立贷后检查、预警制度,监测借款人状况、项目建设进度、贷款使用情况、抵押物状况、项目租售情况。出现可能影响贷款安全的不良情况时,市公积金中心应对贷款风险进行重新评估并采取相应措施。

  第三十四条 市公积金中心和受委托银行应建立项目贷款管理台账,及时、准确、完整登记项目贷款相关信息,保证实物资产、台账和资金账之间账账相符、账实相符。

  第三十五条 市公积金中心应对项目贷款情况进行统计分析,并定期向市公积金管委会汇报项目贷款运行情况。

  第三十六条 市公积金中心和受委托银行应建立项目贷款档案管理制度,将有关资料专门归档,确保项目贷款档案安全、完整和有效利用。

  第七章  风险控制与监督管理

  第三十七条 借款人有下列情形之一的,市公积金中心有权停止支付贷款或者提前收回全部贷款:

  (一)贷款项目、抵押物等出现可能影响贷款安全的重大问题;

  (二)采用欺诈手段隐瞒真实情况,提供虚假证明材料;

  (三)与第三方交易对手恶意串通,虚构交易;

  (四)未按照合同约定使用贷款;

  (五)拒绝、阻挠市公积金中心贷后检查;

  (六)其他由于借款人原因,影响贷款偿还或损害市公积金中心利益;

  (七)与借款人约定的其他情况。

  借款人挪用资金的,市公积金中心应立即停止发放贷款,并有权要求提前还款。借款人不按合同约定使用或归还贷款本息的,受委托银行应按约定和国家规定收取罚息。

  第三十八条 共有产权保障房(经济适用住房)和城市棚户区改造项目安置用房项目贷款,应以项目销售收入及借款人其他收入和资金作为还款来源。借款人不能按期归还贷款的,市公积金中心可依据保证合同要求保证人履行保证责任,或依据抵押合同处置抵押资产偿还贷款;仍不足以偿还的,按国家有关规定由市、区人民政府妥善处理,确保偿还贷款本息。

  政府投资的公共租赁住房项目贷款,应以租金收入及其他资金作为还款来源。不能按期归还贷款的,市公积金中心可依据保证合同要求保证人履行保证责任;仍不足以偿还的,按国家有关规定由市、区人民政府列入本级财政预算,负责落实偿还贷款本息。

  第三十九条 市公积金中心应通过住建部的贷款业务运行平台进行项目贷款操作和管理。

  市公积金中心应积极配合住建部等部门对项目贷款业务进行监督。

  第四十条 市公积金中心应在每年度的《上海市住房公积金制度执行情况公报》中向社会披露项目贷款的有关情况。

  第八章  附则

  第四十一条 本办法由市公积金管委会负责解释。

  第四十二条 本办法自2016年10月1日起施行,有效期5年。2014年7月4日至2016年9月30日的本市住房公积金支持保障性住房建设项目贷款管理办法参照本办法执行。

 

上海市住房公积金管理委员会
                      2016年9月21日